7.24中央政治局會議明確指出“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產”。
政治局會議明確政策方向后，27日據中國建設報報道，近日住建部倪虹部長召開企業(yè)座談會，就建筑業(yè)高質量發(fā)展和房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展與企業(yè)進行深入交流，指出：
穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產業(yè)兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。
要繼續(xù)鞏固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。
要深化住房供給側結構性改革，強化科技賦能，提高住房品質，為人民群眾建造“好房子”。
希望建筑企業(yè)和房地產企業(yè)積極參與保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，促進企業(yè)轉型升級和高質量發(fā)展。
房地產業(yè)的支柱地位不變
建筑業(yè)和房地產業(yè)關聯(lián)眾多上下游產業(yè)，對穩(wěn)定經濟大盤至關重要，建筑業(yè)和房地產業(yè)能否穩(wěn)定對居民就業(yè)、收入也會產生較大影響。本次住建部倪虹部長再一次強調“穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產業(yè)兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用”，強調房地產行業(yè)的支柱地位不變，也就意味著下半年推動經濟回升向好，穩(wěn)地產政策仍有發(fā)力空間。
住建部明確各地政策優(yōu)化方向，主管部門發(fā)聲后，預計核心城市政策將加快落地
本次倪虹部長明確指出了各地房地產調控政策優(yōu)化的具體措施，與我們此前判斷基本一致，預計在主管部門明確政策措施后，核心一二線城市落地細則也將加快出臺（《前瞻！政治局會議后，房地產政策優(yōu)化的六大方向》）：
一是降低購買首套住房首付比例和貸款利率。目前多個一二線城市首套房首付比例在30%甚至更高，部分城市首套房貸利率仍高于5年期以上LPR。短期來看，一二線城市或進一步降低首套房首付比例和房貸利率，首套房首付比例仍執(zhí)行30%的二線城市或逐步降至20%下限，同時，一線城市如北京、上海首套房貸利率加點數也存在下調可能（北京首套商貸利率為5年期以上LPR+55個基點，上海為5年期以上LPR+35個基點）。
二是改善性住房換購稅費減免。2022年9月，財政部、稅務總局發(fā)布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。此次倪虹部長強調進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預計后續(xù)針對換房需求的政策支持將進一步加大。
三是個人住房貸款“認房不用認貸”。“認房又認貸”一般指有過購房貸款記錄，再購房時即使名下無房或貸款已還清，也會被認定為二套，而二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高于首套房，阻礙了改善住房需求進入市場。如下表所示，當前限購較嚴格且執(zhí)行認房又認貸政策的城市主要包括北上廣深、成都、西安等十余個核心城市，倪虹部長明確提出個人住房貸款“認房不認貸”，預計短期二線城市或率先調整優(yōu)化，一線城市亦存在空間。值得關注的是，武漢、青島等城市當前僅二環(huán)內或個別主城區(qū)限購，非限購區(qū)域首套首付已降至20%，限購區(qū)的認房認貸政策優(yōu)化影響或有限。
表：重點城市限購區(qū)域當前執(zhí)行的限貸政策
數據來源：政府等公開資料整理
除了以上三個方向之外，當前房地產行業(yè)已經進入新的發(fā)展階段，預計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如優(yōu)化限價政策，讓價格回歸市場；優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進一步暢通一二手鏈條；降低二套房貸利率；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認定標準等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或將是重要方式。
“保交樓”依然是穩(wěn)預期、保民生的重要方式，相關配套政策有望持續(xù)推進
項目能否順利交付直接影響著居民的購房信心和預期，此前監(jiān)管已推出超5500億元的“保交樓”配套資金，但整體項目交付仍不及預期。預計接下來“保交樓”政策與保障房及租賃住房政策結合或是推動項目加快交付的舉措之一。
再提保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設
7.24政治局會議明確指出“要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和‘平急兩用’公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產”，保障性住房建設、存量盤活利用或是房地產行業(yè)新發(fā)展模式的重要方向。本次倪虹部長鼓勵企業(yè)積極參與保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，或意味著接下來保障房建設、城中村改造等的政策支持力度會進一步加大，以提升企業(yè)的參與積極性。
整體來看，7.24中央政治局會議后，住建部率先釋放積極信號，主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場信心，同時也為各地加快落實優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍，預計各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進一步加快，特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上。
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