相比較來說，炒房子是一件一點(diǎn)技術(shù)含量都沒有的事情，很多以前做實(shí)業(yè)的人，現(xiàn)在基本都跑去炒房了。他們的觀點(diǎn)基本相同，都認(rèn)為現(xiàn)在這種大環(huán)境下，做實(shí)業(yè)又累又掙不到錢，炒房又簡單，利潤又高。不過從另一方面看，中國過去推出的一些措施也給了溫州炒房團(tuán)、山西煤老板有可乘之機(jī)，比如2008年的時(shí)候，為了刺激房地產(chǎn)，央行在一年之內(nèi)四次下調(diào)利率，幅度達(dá)到1.71%。同時(shí)二套房貸也有購房貸款利率7折的優(yōu)惠。不少投資投機(jī)者正是利用了這一政策優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)了自己炒房的目的。
一：信貸調(diào)控沒有觸及到房地產(chǎn)
在房價(jià)?升、民眾抱怨的情況下，中共當(dāng)局又密集出臺了很多調(diào)控政策，但是，透過對這些調(diào)控政策的分析，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的事情，那就是即使到現(xiàn)在，中國的一些信貸調(diào)控還是沒有觸及到房地產(chǎn)。原因很簡單：第一，對于地方當(dāng)局來說，土地出讓金是很大的一筆收入。第二，在現(xiàn)在這種大的環(huán)境下，中國的金融機(jī)構(gòu)最怕的就是房價(jià)下跌，因?yàn)閷τ诮鹑跈C(jī)構(gòu)來說房價(jià)下跌是最大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)自然不會自取滅亡。
而從稅收的角度分析，在目前的制度和市場狀況下，還很難調(diào)節(jié)進(jìn)入樓市的資金。要衡量稅負(fù)是不是重了，中國不能只看稅率，因?yàn)檫@只是表面上的，根本沒辦法反映真實(shí)的狀況。中國應(yīng)該看的是這個(gè)稅最終能否轉(zhuǎn)嫁出去。
打個(gè)比方，從表面上看，中石油和中石化每年都要繳納資源稅?？墒?，就算對這兩個(gè)寡頭征收200%的稅也沒用，因?yàn)闊o論當(dāng)局征多少稅，它們都能夠透過價(jià)格把它消化掉，也就是說，它們能把所有的稅負(fù)都加到價(jià)格上去，最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，所以，它們能保證自己的利潤率不會因?yàn)橘Y源稅而下降。同樣，對于炒房者來說，也完全可以把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁出去，而且還不擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)，至于炒房的利潤究竟有多高，大家心里已經(jīng)相當(dāng)明白了。
二：只注意短期房價(jià)下跌的表面現(xiàn)象
經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)控之后，2012年3月，統(tǒng)計(jì)局公布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，2月份整體房價(jià)仍呈上升態(tài)勢，但是70個(gè)大中城市中有45個(gè)城市新房價(jià)環(huán)比下降，漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現(xiàn)象，房價(jià)繼續(xù)上漲的趨勢還沒有得到根本改變。這一表面現(xiàn)象也給予了公眾三方面的警醒。
第一，2月份和1月份相比房價(jià)好像不漲了，可能還有點(diǎn)微跌，然而這只是表面現(xiàn)象，看起來非常好。其實(shí)這是一個(gè)很有趣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。以北京（樓盤）為例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。對于房價(jià)，如果把通州地區(qū)也平均進(jìn)去的話，肯定也是下跌的了，但是三環(huán)之內(nèi)沒有怎么跌，所以在表面上平均價(jià)格好像跌下來了。
第二，中小型開發(fā)商被大量淘汰，而一些大型開發(fā)商卻是越來越壯大，這是公眾不可想象的。比如，去年一整年下來之后萬科整個(gè)銷售量上升了41%，利潤上漲了32%，就連第七名的碧桂園銷售量跟利潤也上升了35%。之所以大型開發(fā)商越調(diào)控利潤越高，是因?yàn)樗麄儞慰亓舜罅康馁Y源，因此市場震蕩的結(jié)果，等于是新一輪的洗牌，讓那些大魚把小魚都給吃了。
去年在地產(chǎn)行業(yè)的有規(guī)模以上收購兼并高達(dá)124宗，其金額超過1500億元，也就是說在調(diào)控后市場的影響下，大魚變得更大了，小魚慢慢地被吃掉了。
第三，就是土地出讓金。2010年是2.7萬億元，2011年高達(dá)3.15萬億元，創(chuàng)歷史的新高。對此，地方當(dāng)局也挺高興，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹨采仙?。因此調(diào)控的最終結(jié)果，可以說是皆大歡喜。
根據(jù)當(dāng)局的統(tǒng)計(jì)，在房價(jià)里面，12項(xiàng)稅跟56項(xiàng)費(fèi)，另外還有土地成本，加在一起占到了房價(jià)的70%左右。房價(jià)如果要降到合理的價(jià)位，我不曉得用什么方法跟途徑降下來。其中70%是稅費(fèi)和土地成本，這是剛性的，目前看不到下降的趨勢。還有10%最起碼的構(gòu)建成本，這個(gè)也降不了。另外，開發(fā)商有20%的利潤，有很多的支出都含在這里面，所以這至少還有10%的利潤來保障它的支出。也就是說，房價(jià)再怎么降也不能突破90%的這個(gè)剛性關(guān)口。
三：保障房沒給老百姓一個(gè)預(yù)期
在房地產(chǎn)的調(diào)控中有一個(gè)重要的手段就是保障房，現(xiàn)在全中國都在搞保障房"大躍進(jìn)″，地方當(dāng)局似乎覺得當(dāng)務(wù)之急就是蓋房，然而其中還存在一些值得商榷的地方。
中共推出保障房政策的方法值得商榷。包括如何來貫徹保障房的公平，比如不是用搖號制度而是用排隊(duì)制度。因?yàn)槿绻瞥龅臈l件不是老百姓能接受的一個(gè)公共意見，就不能取得應(yīng)有的效果。
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